Nuevo Real Decreto sobre alquileres: puntos a tener en cuenta al alquilar una vivienda

El nuevo Real Decreto sobre alquileres trata punto tan importantes como la duración del contrato de alquiler, la necesidad de vivienda por el arrendador y la prórroga tácita. También se trata el plazo de preaviso, la venta del piso arrendado, la actualización de la renta, los gastos de gestión y la fianza

Menchu Romero - Directora de Marketing y Comunicación de Brextom Properties

Tras las vacaciones de verano las personas vuelven a ponerse en movimiento: vuelta al trabajo, los pequeños de la casa al colegio y todo el mundo a la rutina. Muchas personas en septiembre ven un momento perfecto para empezar a buscar un nuevo hogar donde establecerse o un nuevo lugar donde mudarse.

Al principio de mes, en las inmobiliarias de Murcia, notamos un incremento de llamadas preguntando por viviendas de alquiler. Esto se debe a esa necesidad de comenzar de nuevo, porque para muchos septiembre es parte de ese año nuevo que empieza.

Por eso, es necesario saber en qué consiste el último nuevo Real Decreto sobre alquileres que el Congreso de los Diputados hizo que entrara en vigor hace unos meses. De esta forma, sabremos qué está permitido a la hora de cerrar un contrato de alquiler.

Situación antes del nuevo Real Decreto sobre alquiler

Los alquileres que fueron firmados desde el 19 de diciembre de 2018 sufrieron cambios por la modificación de la norma que los rige, es decir, la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU-.

• Los alquileres firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 están regidos por la LAU con la reforma aplicada el 14 de diciembre.
• Otros alquileres que se firmaron entre el 24 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019 se regiría entonces por la antigua LAU, la anterior al 19 de diciembre de 2018.
• Y, por último, los alquileres que se firmaron desde el 6 de marzo de 2019 se regirán por la nueva LAU, introducidas por el Real Decreto del 1 de marzo de 2019.

El nuevo Real Decreto sobre alquiler

El nuevo Real Decreto sobre alquiler recoge los siguientes apartados, a saber:

• Que la prórroga obligatoria de contratos de alquiler pasa de 3 a 5 años si se trata de una persona física. Si es una persona jurídica quien firma el contrato, a 7 años.
• Tras pasar el primer año, y si el arrendador es persona física, no habrá prórroga si el arrendador comunica la necesidad de ocupar la vivienda. Esto debe ser antes de que trascurran cinco años. Además, debe constar la causa que lo justifica con dos meses, como mínimo, de la fecha en la que la vivienda se va a necesitar.
• Tras tres meses de la extinción del contrato o desalojo de la vivienda el arrendador y sus familiares deben ocupar la vivienda. Si no lo hacen, en un plazo de 30 días el arrendatario podrá optar para ser repuesto. El plazo entonces podrá ser de cinco años con las mismas condiciones. Además, tendrá derecho a ser indemnizado por los gastos que el desalojo le hubieran supuesto en el momento de volver a habitar en la vivienda. O, en su defecto, por la cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que queda hasta completar los cinco años.
• La prórroga tácita se ha visto ampliada y pasa de un año a tres.
• El plazo del arrendador para comunicar que no se renueva el contrato será de cuatro meses. Lo serán de dos para el arrendatario. Esto será así siempre y cuando llegue la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas de cinco a siete años.
• Si el contrato se prorroga de forma tácita, por un plazo anual de hasta tres años, el arrendatario tiene que comunicar al arrendador que no será renovado. Debe hacerlo con un mes de antelación a la fecha en que termine cualquiera de las anualidades.

Otros aspectos del nuevo Real Decreto sobre alquileres

Otros aspectos a tener en cuenta dentro del nuevo Real Decreto sobre alquileres son la venta de un piso arrendado, la subrogación por fallecimiento, la actualización de la renta o los gastos de gestión. Así mismo, queda escrito en la norma que:

• Ante terceros vuelven a tener validez los contratos no inscritos. Si el piso arrendado se vende, el inquilino queda protegido. Da igual si está o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.
• Además, el comprador de la vivienda está obligado a respetar los derechos del arrendatario del inmueble. De la misma forma, deberá tener las mismas obligaciones que el arrendador durante los primeros cinco o siete años de vigencia del contrato.
• En caso de que el inquilino fallezca, se da la posibilidad de una subrogación. La misma se da a perfiles vulnerables como menores de edad, discapacitados y mayores de 65 años.
• La renta puede ser actualizada cada año y ser pactada por ambas partes. Si hay pacto expreso sobre actualización de la renta, su actualización no puede superar el Índice de Garantía de Competitividad.
• Si el arrendador es persona jurídica, de los honorarios de la inmobiliaria, los gastos y de la formalización del contrato se hace cargo el arrendador.
• Respecto a la fianza, se fijará en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales de la fianza que se exijan al arrendatario. Esto será así independientemente de que sea por depósito o aval bancario. Y además, si se trata de contratos que tengan larga duración.

Estos son los puntos más importantes y que debemos tener en cuenta del nuevo Real Decreto sobre alquileres. Ahora que es septiembre y que nos decidimos a buscar uno para vivir, debemos de estar informados de ello, para que todo el procedimiento sea seguro tanto para la parte del arrendador como la del arrendatario.